החלטה בתיק עע"ם 5582/11 - ב'

1.             המבקשת, חברה קבלנית, הקימה פרויקט למגורים בן מספר בניינים על מקרקעין בעיר רחובות (להלן: הפרויקט). בין המבקשת לבין עיריית רחובות והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (להלן: המשיבות) קיימת מחלוקת ארוכת שנים שעניינה ביצוע עבודות הפיתוח והגינון בשטחים ציבוריים פתוחים במסגרת הפרויקט (להלן: השצ"פים) על-ידי המבקשת. בחודש פברואר 2010, החליטו המשיבות לחייב את המבקשת להפקיד כתב התחייבות להבטחת ביצוע פיתוח השצ"פים, בצירוף שיק ביטחון על-סך 700,000 ש"ח, כתנאי להוצאת היתר בנייה ומתן טופס 4 (בקשה לתעודת גמר) לאחד מהבניינים הנבנים במסגרת הפרויקט. כחודשיים לאחר מכן, הודיעה המבקשת למשיבות כי היא מוכנה לקבל את עמדתן בנוגע למחויבויותיה לביצוע העבודות, וביקשה לקדם את הוצאת ההיתר. בהמשך, חתם מנהל המבקשת על כתב ההתחייבות והפקיד את שיק הבטחון שדרשו המשיבות. ואכן, ביום 13.6.2010 הונפק למבקשת היתר בניה להקמת בניין, שבתנאיו צוין כי כתנאי למתן טופס 4 לבניין, נדרשת השלמת פיתוח השצ"פים בתיאום עם הגורמים הרלוונטיים בעיריית רחובות.

2.             בחודש אוקטובר 2010, הגישה המבקשת עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, שבמסגרתה ביקשה לבטל את החלטת המשיבות להתנות את הוצאת היתר הבנייה ומתן טופס 4 בהתחייבות המבקשת לבצע עבודות נוספות בשצ"פים, ולהצהיר על בטלות כתב ההתחייבות שנתנה בעניין זה. לחלופין, ביקשה להורות לעירייה לקיים הסכם שנחתם בין הצדדים בחודש מאי 1999, שבמסגרתו הסכימה העירייה - לטענת המבקשת - לשלם סכומים שונים למבקשת הקשורים להליכים תכנוניים שיזמה. בבסיס העתירה טענת המבקשת כי ההתחייבות נכפתה עליה על-ידי המשיבות, וכי היא ביצעה את עבודות הפיתוח והגינון בשצ"פים לשביעות רצון המשיבות. זאת ניתן ללמוד - לשיטתה - מכך שהמשיבות הוציאו היתרי בנייה ונתנו טופס 4 ביחס לבניינים קודמים שנבנו במסגרת הפרויקט.

3.             בית המשפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ז' בוסתן) דחה את העתירה על הסף. נקבע כי המבקשת העלימה בעתירתה עובדות מהותיות מבית המשפט, שיש בהן כדי ללמד שעבודות הפיתוח לא בוצעו במלואן, וכי היא היתה מודעת לכך. כמו-כן נמצא כי למבקשת קיים סעד חלופי, בכל הקשור לטענותיה בדבר סירוב לתת היתרי בנייה, בדמות הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית לפי סעיף 152(א)(2) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). בית המשפט גם דחה על הסף את ראש העתירה שנסב על קיום ההתחייבויות החוזיות של העירייה, מהטעם שמדובר בסעד חוזי שאינו בסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים. בנוסף נקבע כי העתירה הוגשה בשיהוי המצדיק את דחייתה על הסף, שכן חלף פרק הזמן הקבוע בתקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: התקנות) להגשת העתירה, בלי שניתן כל טעם לשיהוי. גם לגופם של דברים, מצא בית המשפט קמא כי המבקשת לא ביצעה את מלוא עבודות הפיתוח בשצ"פים בהתאם להתחייבויותיה במהלך השנים.

4.             המבקשת הגישה ערעור על פסק הדין לבית משפט זה, שבגדרו נטען כי לא היה מקום לדחות את העתירה על הסף. טענותיה - בתמצית - הן כי השיהוי שנפל בהגשת העתירה לא הצדיק את דחייתה בנסיבות העניין; כי המבקשת לא העלימה עובדות מהותיות מפני בית המשפט, וניתן היה לבקש מהצדדים להמציא מסמכים חסרים ככל שהדבר נדרש; כי המבקשת לא היתה יכולה לערור על החלטת המשיבות בפני ועדת ערר לפי חוק התכנון והבניה שכן מדובר בהחלטה של ראש העירייה, ולא של הוועדה המקומית; וכי בית המשפט המינהלי היה מוסמך לדון בדרישה לקיים את ההסכם משנת 1999. לגופם של דברים, טוענת המבקשת כי המשיבות עשו שימוש חסר תום לב בכוחן השלטוני כדי לכפות על מנהלה להתחייב לבצע את העבודות הנוספות כתנאי לקבלת היתר בנייה וטופס 4. לדבריה, ההלכה הפסוקה קובעת כי רשות מקומית אינה יכולה "לגלגל" את עלויות פיתוחם של שצ"פים לפתחן של חברות יזמיות כדוגמת המבקש.

5.             בד בבד עם הגשת הערעור, הוגשה בקשה זו לסעד זמני בערעור לפי סעיף 43(ב) לתקנות. הסעד המבוקש הוא הוצאת צו שימנע מהמשיבות להוציא צו הפסקת עבודה מינהלי נגד המשך בניית הבניין, ויחייבן לתת למבקשת טופס 4 לקראת אכלוס הבניין המתוכנן לחודש אוגוסט 2012. לדבריה, בעקבות פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, הודיעו המשיבות למבקשת כי עליה להתחיל בהליך המינהלי המקדים לשם ביצוע העבודות הנדרשות בשצ"פים עד ליום 1.10.2011, שאם לא כן, תוצאנה המשיבות צו הפסקת עבודה בשל הפרת תנאי היתר הבנייה. לשיטת המבקשת, סיכויי הערעור הם גבוהים. טענה זו מועלית, בין היתר, על רקע פסיקת בית משפט זה מהעת האחרונה בנוגע לחוקיות "גלגול" עלויות פיתוח על יזמים פרטיים. לדבריה, שיקולי מאזן הנוחות מחייבים את הוצאת הצו, שכן הוצאת צו הפסקת העבודות ועיכוב הוצאת אישור אכלוס, עתידים לפגוע במוניטין המבקשת בצורה חמורה, ובעיקר - ברוכשי הדירות, שלא יוכלו להיכנס לדירותיהם בבניין ככל שלא יושלמו עבודות הבנייה ולא יינתן אישור אכלוס. ביצוע עבודות בשצ"פים על-ידי המבקשת במועד הנוכחי, לפני ההכרעה בערעור, יטיל עליה - לשיטתה - נטל כלכלי כבד. מנגד, למשיבות לא ייגרם כל נזק משמעותי, שכן כל שיתעכב הוא ביצוע העבודות בשצ"פים עד להכרעה בערעור.

6.             המשיבות מתנגדות לבקשה. לדבריהן, אין כל עילה ליתן סעד שמשמעותו עיכוב ביצוע פסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים, שאימץ את עמדתן במלואה. המשיבות טוענות גם כי זכות המבקשת לנקוט בהליך הנוכחי אינה מעוגנת בתקנות סדרי הדין. לגופם של דברים, סומכות המשיבות את ידיהן על פסק-דינו של בית המשפט קמא, וטוענות כי סיכויי הערעור קלושים. אשר לבקשת המבקשת למנוע הוצאת צו הפסקה מינהלי לעבודות הבניין, מעדכנות המשיבות כי ביום 9.10.2011 הונפק למבקשת צו הפסקה מינהלי בהתאם לסעיף 224 לחוק התכנון והבניה, ובהסכמתן, הוא ייכנס לתוקפו ביום 30.10.2011. לטענת המשיבות, קיים מסלול ישיר בדין לתקיפת החלטה בנוגע להוצאת צו הפסקה מינהלי לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, ואין מקום להכריע בעניין במסגרת ההליך הנוכחי. אשר לשיקולי מאזן הנוחות, נטען כי ככל שיינתן הסעד המבוקש והמשיבות תיאלצנה לאפשר למבקשת להשלים את בניית הבניין ואכלוסו, ללא שקוימו התנאים שנקבעו בהיתר, לא תוכלנה המשיבות לאכוף את מחויבות המבקשת לבצע את העבודות.

דיון והכרעה

7.             דין הבקשה להידחות. ככלל, זכאי הזוכה בפסק דין ליהנות מפרי זכייתו, והגשת ערעור כשלעצמה - לא די בה כדי להצדיק עיכוב ביצוע של פסק הדין (ראו תקנה 42 לתקנות). עם זאת, בית המשפט העליון רשאי - לפי תקנה 43 לתקנות - להורות על עיכוב ביצוע של החלטת בית משפט לעניינים מינהליים שעליה הוגש ערעור, וכן על מתן סעד זמני בנוגע להחלטה כאמור. העקרונות בבחינת בקשה למתן סעד זמני במסגרת הדיון בערעור מינהלי מוכרים וברורים, על מבקש הסעד להראות כי סיכוייו להצליח בערעור הם טובים וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו (עע"ם 9347/09 י.ד ברזאני נ' קל בניין (לא פורסם, 13.12.2009)). בין שיקולים אלה קיימים יחסי גומלין, במובן זה שככל שסיכויי הערעור הינם גבוהים, כך ניתן יהיה למעט בשיקולי מאזן הנוחות, ולהיפך (עע"ם 6438/10 ראז חקלאות אחזקות ופיתוח בע"מ נ' וייס (לא פורסם, 22.9.2010)).

8.             בנסיבות העניין, איני נדרש לנקוט עמדה בשאלת סיכויי הערעור בשלב זה, שכן יש בשיקולי מאזן הנוחות לבדם כדי להביא לדחיית הבקשה. המבקשת אינה טוענת כי היא אינה מסוגלת לבצע את העבודות שבהן נקבע כי היא מחויבת, אלא כי "הדבר יהווה טרחה רבה, המלווה בהוצאת כספים רבה". ככל שתבצע המבקשת את העבודות לפיתוח השצ"פים לשביעות רצונן של המשיבות בהתאם להתחייבותה, תוכל למנוע את הנזקים הנלווים שאליה התייחסה, שהרי צו ההפסקה המינהלי והסירוב לתת טופס איכלוס הם נגזרת ישירה של הימנעות המבקשת מביצוע העבודות האמורות. בהיעדר תשתית ראייתית להיעדר יכולתה של המבקשת לבצע את העבודות ולכך שייגרם לה נזק בלתי הפיך אם תיאלץ לבצען על אתר, מדובר באינטרס כלכלי גרידא, שניתן יהיה לדרוש פיצוי בגינו, ככל שיתקבל ערעור המבקשת בסופו של יום. בנסיבות אלה, אין מקום לתת סעד זמני.

9.             טעם נוסף לדחיית הבקשה הוא אופי הסעדים המבוקשים בה. הבקשה לחייב את המשיבות לפעול בניגוד להתחייבות המבקשת ולאמור בהיתר הבנייה, ולהורות להן להוציא טופס 4 לבניין, הוא בפועל סעד מסוג של "צו עשה", המשנה את המצב הקיים. צו ביניים מסוג זה יינתן במסגרת דיון בעתירה מינהלית בנסיבות מיוחדות בלבד (ראו למשל: בר"ם 6347/10 המכללה הארצית לכדורסל בע"מ נ' עיריית תל אביב, פסקה 4 (לא פורסם, 16.9.2010); בר"ם 8247/08 עיריית תל אביב-יפו נ' פרג אירועים בע"מ (לא פורסם, 18.12.2008)), והדברים אמורים ביתר שאת שעה שמדובר בבקשה לסעד זמני במסגרת ערעור על עתירה מינהלית, שכן נקודת האיזון משתנה לרעת מבקש הסעד עם דחיית העתירה. אשר לסעד המכוון להוצאת צו הפסקה מינהלי - נוכח הוצאתו של צו כאמור ביום 9.10.2011, כפי שציינו המשיבות בתשובתן, פתוחה בפני המבקשת הדרך להשיג עליו בהליך ערעורי מתאים.

           הבקשה נדחית, המבקשת תשא בהוצאות המשיבות בהליך זה בסך 10,000 ש"ח.

           ניתנה היום, ‏כ"ט בתשרי התשע"ב (‏27.10.2011).

 ש ו פ ט

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   11055820_M03.doc   יב

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: